Penjualan Rumah Menurun, Ini Sederet Penyebabnya

Penjualan properti residensial mengalami penurunan sebesar 3,80% dibandingkan tahun lalu, setelah sebelumnya tumbuh 0,73% pada triwulan pertama 2025.

Kinerja sektor properti residensial di Indonesia mengalami perlambatan pada triwulan II 2025. Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dilakukan oleh Bank Indonesia mencatat penjualan rumah di pasar primer mengalami penurunan sebesar 3,80% (yoy).

"Penjualan properti residensial terkontraksi sebesar 3,80% (yoy), setelah sebelumnya tumbuh sebesar 0,73% (yoy) pada triwulan I 2025. Perkembangan ini dipengaruhi oleh penjualan rumah tipe kecil yang tumbuh 6,70% (yoy), melambat dari 23,75% (yoy) pada triwulan sebelumnya," ungkap Direktur Eksekutif Departemen Komunikasi Bank Indonesia (BI), Ramdan Denny Prakoso, dalam laporan Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia pada Jumat (8/8/2025).

Bank Indonesia mengidentifikasi lima faktor utama yang menghambat pertumbuhan sektor properti residensial. Pertama, kenaikan harga bahan bangunan yang diungkapkan oleh 19,97% responden survei menjadi masalah utama. Kenaikan harga material seperti semen, baja ringan, dan bahan baku lainnya semakin membebani biaya konstruksi. Kedua, tantangan dari sisi perizinan dan birokrasi, di mana 15,13% responden melaporkan bahwa proses administrasi pembangunan masih lambat dan menyulitkan, terutama di daerah. Hal ini berdampak langsung pada kecepatan realisasi proyek dan daya saing pengembang.

Faktor ketiga dan keempat adalah tingginya suku bunga KPR yang masih berada di angka 15,00% dan proporsi uang muka yang dianggap berat bagi konsumen, yang mencapai 11,38%. Kondisi ini membuat banyak calon pembeli, terutama di kalangan milenial dan keluarga muda, menunda keputusan untuk membeli rumah. Sementara itu, faktor kelima yang menjadi penghambat adalah perpajakan, yang dianggap membebani oleh 8,66% responden. Beban pajak yang tinggi, baik untuk pembeli maupun pengembang, menjadi salah satu alasan mengapa harga rumah sulit ditekan dan pasar tidak tumbuh dengan agresif. "Berdasarkan hasil survei, penghambat utama pengembangan dan penjualan properti residensial primer mencakup kenaikan harga bahan bangunan (19,97%), masalah perizinan/birokrasi (15,13%), suku bunga KPR (15,00%), proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (11,38%), dan perpajakan (8,66%)," tambahnya.

Harga properti residensial pada triwulan kedua tahun 2025

Menurut Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dilakukan oleh Bank Indonesia, pertumbuhan harga properti residensial di pasar primer menunjukkan perkembangan yang terbatas. Hal ini terlihat pada Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) yang mencatat pertumbuhan tahunan sebesar 0,90% (yoy) pada triwulan II 2025, yang sedikit lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan 1,07% (yoy) pada triwulan I 2025.

Perkembangan ini dipengaruhi oleh perlambatan dalam kenaikan harga rumah kecil dan besar, yang masing-masing tumbuh sebesar 1,04% (yoy) dan 0,70% (yoy). Angka tersebut lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan yang tercatat pada triwulan I 2025, yaitu 1,39% (yoy) untuk rumah kecil dan 0,97% (yoy) untuk rumah besar. "Sementara itu, harga rumah tipe menengah mengalami peningkatan dari 1,14% (yoy) menjadi 1,25% (yoy) pada triwulan II 2025," ujarnya.

Dalam analisis spasial, dari total 18 kota yang diteliti, terdapat 14 kota yang mengalami perlambatan dalam pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) secara tahunan. Kota Pekanbaru dan Surabaya mencatatkan perlambatan paling signifikan, dengan pertumbuhan yang turun dari 2,69% (yoy) dan 1,05% (yoy) pada triwulan I 2025 menjadi 1,67% (yoy) dan 0,44% (yoy) pada triwulan II 2025.

Di sisi lain, pertumbuhan harga rumah di Kota Banjarmasin dan Semarang justru mengalami percepatan. Pertumbuhan di kedua kota ini meningkat dari 2,18% (yoy) dan 0,85% (yoy) menjadi 2,25% (yoy) dan 0,96% (yoy) pada triwulan II 2025. "Sementara itu, pertumbuhan harga rumah di Kota Banjarmasin dan Semarang terakselerasi masing-masing dari 2,18% (yoy) dan 0,85% (yoy) menjadi 2,25% (yoy) dan 0,96% (yoy) pada triwulan II 2025," pungkasnya.