Merdeka.com - Pemerintah kota dan kabupaten di seluruh Indonesia telah menetapkan Upah Minimum Kabupaten atau Kota (UMK) yang akan efektif berlaku mulai tanggal 1 Januari 2020 mendatang. Kenaikan rata-rata UMK ada di kisaran 8,51 persen mengacu pada PP No 78 Tahun 2015 tentang Pengupahan, walaupun pada prakteknya ada perbedaan tingkat kenaikan di level kota/kabupaten.

Head of Marketing Rumah.com Ike Hamdan menjelaskan bahwa masalah banyak orang untuk membeli rumah adalah uang muka (down payment/DP), apalagi dengan gaji minimum. Kalau memang sudah sangat berniat memiliki rumah sendiri, bisa dimulai dengan berhemat, atau menabung sehingga uang yang dikumpulkan bisa untuk membayar uang muka.

"Adanya kenaikan rata-rata UMK di kisaran 8,51 persen diharapkan bisa dimanfaatkan oleh kaum pekerja untuk mulai memikirkan membeli rumah dari pada hanya digunakan untuk membayar kontrakan atau sewa kamar kostan. Jika mau berhemat dan menabung, maka selisih kenaikan upah yang rutin dikumpulkan akan bisa dijadikan DP untuk membeli rumah," jelas Ike di Jakarta, Senin (23/12).

Jika membandingkan data harga rumah (Median Asking Price Oct 2019) dari Rumah.com Property Index terhadap UMK 2020 di beberapa Kabupaten/Kota di Indonesia yang telah memutuskan kenaikan UMK-nya masing-masing, menunjukkan adanya rasio harga rumah terhadap UMK yang cukup bervariasi. Selain itu juga menunjukkan adanya kemampuan pekerja untuk membeli rumah di wilayah tersebut.

Data tersebut menunjukkan bahwa Kabupaten Karawang misalnya, yang menjadi sorotan karena menjadi daerah dengan UMK tertinggi di Indonesia, ternyata mengalami kenaikan harga properti yang juga sangat tinggi, bahkan tertinggi dibanding daerah lain. Namun, secara rasio sebenarnya harga properti di Karawang masih cukup terjangkau rasio terhadap upah dibanding daerah-daerah lainnya di Indonesia.

Catatan khusus untuk Karawang, melihat kenaikan harga yang tinggi diiringi potensi kenaikan yang masih cukup tinggi melihat rasio terhadap UMK maka potensi kenaikan properti masih akan terjadi. Apalagi Karawang semakin berkembang dengan infrastruktur seperti Jalan Tol Jakarta Cikampek II Elevated yang mulai dioperasikan pada 15 Desember 2019 kemarin dan Jalan Tol Jakarta Cikampek II Selatan yang saat ini sudah mulai dibangun.

Sementara itu, di kota-kota provinsi Jawa Tengah dan Jawa Timur ternyata kenaikan harga properti masih rendah bahkan di Sidoarjo harga properti turun dibanding tahun lalu. Padahal kenaikan upah minimum cenderung seragam di angka 8,51 persen. Namun jika dilihat rasio harga properti terhadap UMK memang kebanyakan sudah cukup tinggi. Di Surakarta dan Yogyakarta misalnya, rasio harga properti hampir mencapai 5x lipat terhadap UMK.

Ike menambahkan, bagi para pekerja dengan upah minimum, memiliki rumah bukanlah hal yang tidak bisa diwujudkan. Setelah mereka berhasil mengumpulkan uang down payment dengan berhemat dan menabung, langkah selanjutnya adalah mengajukan kredit pemilikan rumah (KPR). Apalagi sekarang Bank Indonesia sudah memperbolehkan bank untuk memberikan uang muka hingga 0 persen atau setidaknya 10 persen untuk rumah pertama. Jadi, dengan upah minimum, kesempatan untuk punya rumah sangat terbuka.

"Pekerja dengan upah minimum disarankan mencari bank yang menawarkan bunga KPR terendah karena hal tersebut tentu akan memudahkan membayar cicilan bunga. Jika penghasilan ternyata masih tidak cukup untuk mengajukan KPR, ada pilihan KPR subsidi yang bisa diajukan. Terlebih jenis kredit ini memang khusus ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah," jelas Ike.

Manfaatkan KPR Subsidi

KPR subsidi sangat sesuai bagi para pekerja dengan upah minimum karena harga rumah relatif lebih murah, bunga flat 5 persen, dan jangka waktu peminjaman hingga 20 tahun. Syarat mengajukan KPR jenis ini adalah gaji pemohon maksimal Rp4 juta untuk membeli rumah dan gaji maksimal Rp7 juta untuk membeli apartemen. Selain itu, jenis KPR ini hanya dikhususkan bagi pemohon yang belum pernah memiliki rumah.

Untuk pilihan hunian yang disarankan bagi para pekerja dengan upah minimum adalah jenis rumah tapak. Meskipun harga rumah tapak dan apartemen meningkat bersama sepanjang 2018, namun harga rumah tapak masih lebih terjangkau bagi mereka. Menurut data Rumah.com Property Index harga rumah tapak di bulan Oktober 2019 berada pada kisaran 15 juta rupiah per meter persegi sedangkan apartemen di kisaran 24 juta rupiah per meter persegi.

Memasuki 2019, harga apartemen sempat mengalami penurunan bersamaan dengan banyaknya suplai hunian yang baru dipasarkan. Sepanjang tahun 2019 ini indeks harga rumah tapak dan apartemen memiliki korelasi yang negatif, artinya preferensi terhadap salah satu hunian akan menurunkan yang lain.

"Upaya berhemat lain bagi para pekerja dengan upah minimum adalah dengan memilih hunian yang dekat dengan akses transportasi umum. Dengan hadirnya berbagai sarana transportasi umum massal seperti MRT Jakarta, LRT Jakarta maupun LRT Jabodebek yang saat ini sedang dibangun, dimana akan melintasi area industri utama di Jawa Barat, maka hunian yang memiliki kedekatan akses menuju transportasi umum akan memudahkan mobilitas para penghuninya menuju tempat aktivitas atau pekerjaannya khususnya bagi para pekerja," jelas Ike.

Hal ini juga mengacu pada hasil survei Rumah.com Property Affordability Sentiment Index H1 2019, yang menunjukkan bahwa kedekatan dengan transportasi publik menempati posisi teratas sebagai faktor penting yang paling dipertimbangkan untuk membeli properti dimana sebanyak 71 persen responden survei memilih hal tersebut.

Alternatif lainnya adalah hunian yang berbasis transportasi publik dan menerapkan konsep pembangunan berupa Transit Oriented Developmnent (TOD). Konsep tersebut saat ini banyak digunakan oleh para pengembang untuk menjadi salah satu daya tarik utama kepada konsumen. Apalagi pemerintah juga sedang gencar mendorong pengembangan hunian berbasis TOD ini.

Meskipun memiliki cakupan yang terbatas, area sekitar stasiun merupakan wilayah yang paling diincar oleh para pengembang sehingga cenderung dibangun vertical untuk memaksimalkan kapasitas. Hal ini diwujudkan dalam bentuk apartemen TOD yang dibangun oleh kerjasama beberapa BUMN seperti misalnya LRT City, Perumnas Mahata, dan Wika Solterra yang banyak dipasarkan di tahun 2019. Bahkan, MRT dan PT KAI baru saja mencapai MOU untuk membentuk joint venture pengelolaan stasiun dan pembangunan TOD di Jabodetabek.

"Para pekerja dengan upah minimum memiliki kesempatan yang setara untuk membeli rumah. Dengan menabung secara rutin atau menyisihkan pendapatan tambahan seperti bonus dan lain-lain dengan jumlah yang signifikan mereka bisa mulai memiliki rumah. Berbagai fasilitas KPR dan pilihan hunian juga bisa dimanfaatkan mereka. Pemangku kepentingan properti harus bersama-sama memberikan kesempatan bagi para pekerja dengan upah minimum untuk bisa memiliki rumah," pungkas Ike.

Reporter Magang: Nurul Fajriyah