Pembangunan Komersial Dinilai Jadi Salah Satu Biang Kerok Banjir Jakarta

Jakarta saat ini menghadapi banyak pemicu yang memperparah banjir.

Pengamat kebijakan publik sekaligus Direktur Studi Demokrasi Rakyat (SDR) Hari Purwanto menilai jika pemerintah daerah benar-benar serius ingin mewujudkan Jakarta bebas banjir, atau setidaknya meminimalkan genangan, maka langkah mendesak yang harus diambil adalah menghentikan pembangunan komersial yang mengabaikan daya dukung lingkungan.

"Banjir bahkan bisa melanda pemukiman mewah. Solusinya jelas, hentikan bangunan-bangunan yang bersifat komersial dan hanya berorientasi pada cuan,” ujar Hari Purwanto dilansir Antara, Minggu.(22/2/2026).

Menurutnya, ancaman banjir kini tidak lagi identik dengan kawasan padat penduduk. Wilayah hunian elite seperti Kelapa Gading dan Pondok Indah pun terdampak. Fenomena ini dinilai sebagai konsekuensi dari pembangunan gedung dan kawasan bisnis yang terlalu masif dan berorientasi pada keuntungan semata.

Hari menilai wajah Jakarta semakin mengarah menjadi kota bisnis yang mengejar nilai rupiah, bukan keberlanjutan lingkungan maupun keselamatan warganya. Jika orientasi komersial terus dipaksakan, ia mempertanyakan keseriusan pemerintah dalam merealisasikan Jakarta bebas banjir.

“Jika arahnya komersial makin jelas, maka itu menandakan tidak ada niat untuk menjadikan Jakarta bebas banjir. Apalagi sudah ada pernyataan bahwa Jakarta tidak sepenuhnya bisa terbebas dari banjir atau genangan air. Artinya tidak ada target dan tidak ada program yang jelas,” tegasnya.

Faktor Lingkungan yang Kian Memburuk

Hari mengingatkan, Jakarta saat ini menghadapi banyak pemicu yang memperparah banjir, mulai dari peningkatan suhu, polusi udara, tingginya volume sampah harian, hingga menyusutnya daerah resapan akibat alih fungsi lahan yang tak terkendali.

Ia juga menyoroti arah kebijakan pembangunan yang dinilai lebih fokus pada perluasan tata ruang gedung ketimbang pembangunan kualitas sumber daya manusia.

"Yang berjalan sekarang adalah zona gedung terus berkembang, sementara pembenahan terhadap manusia atau SDM diabaikan. Target yang dikejar hanya cuan dan cuan. Jika ini terus dibiarkan, Jakarta akan sepenuhnya menjadi kota bisnis,” kata Hari.

Menurutnya, pernyataan Gubernur Jakarta Pramono Anung yang menyebut Jakarta tidak mungkin sepenuhnya bebas dari banjir justru memperkuat kesan sikap pasrah pemerintah.

"Dengan pernyataan tersebut, bisa dipastikan tidak ada program Jakarta bebas banjir. Yang ada hanyalah sikap pasrah dan menerima masa lalu serta kenyataannya,” ujarnya.

Hari bahkan menggambarkan kondisi warga yang harus menghadapi banjir setiap hujan deras dengan istilah Jawa, ‘Pasrah Bongkokan’, sebagai simbol kepasrahan terhadap kebijakan yang dinilai belum berpihak pada keselamatan rakyat.

"Pada akhirnya, Gubernur Jakarta tidak mampu memberikan solusi nyata bagi warga yang setiap kali hujan harus berhadapan dengan banjir,” pungkasnya.

Hunian Berubah Jadi Area Bisnis

Selain persoalan banjir, Jakarta juga menghadapi masifnya alih fungsi kawasan hunian menjadi area komersial. Sejumlah zona residensial di Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat berubah menjadi kawasan bisnis, ditandai dengan pergeseran zonasi dari kuning ke merah atau ungu.

Pendorong utamanya adalah tingginya harga tanah, kedekatan dengan akses transportasi seperti MRT dan LRT, serta ambisi menjadikan Jakarta kota bisnis global.

Di kawasan Kebayoran Baru—seperti Jalan Wolter Monginsidi, Senopati, dan Gunawarman—yang dahulu dikenal sebagai hunian menengah atas, kini didominasi restoran, kafe, kantor, bank, dan butik. Warga Hang Jebat bahkan sempat menolak keberadaan bengkel otomotif dan klub motor pada 2023 karena dianggap mengganggu ketenangan lingkungan.

Hal serupa terjadi di Kemang, Jakarta Selatan. Kawasan yang dulu identik sebagai hunian ekspatriat itu kini menjelma menjadi pusat komersial dengan deretan kafe, restoran, butik, dan kantor usaha.

Di Menteng, Jakarta Pusat—kawasan elit bersejarah—banyak rumah di tepi jalan raya beralih fungsi menjadi kantor perusahaan, kedutaan, hingga restoran mewah. Perubahan ini sempat menuai penolakan warga yang khawatir terhadap ketenangan lingkungan dan nilai sejarah kawasan cagar budaya tersebut.

Sementara di Pondok Indah, berbagai usaha seperti kafe, restoran, bank, gym, hingga salon kecantikan berdiri di dalam kompleks perumahan. Salah satunya Simetri Coffee di Kompleks Metro Kencana V yang sempat mendapat penolakan warga.

Bolehkah Rumah Dijadikan Tempat Usaha?

Pengamat Perkotaan Yayat Supriatna menjelaskan bahwa rumah yang dijadikan tempat usaha pada prinsipnya bergantung pada tujuan dan cakupan pelayanannya.

“Membuat usaha di rumahnya, tujuannya sebetulnya rumah itu bukan untuk melayani di luar lingkungan, tapi untuk di dalam lingkungan. Nah itu masih boleh. Jadi rumah dengan fungsi usaha untuk kegiatan mendukung kegiatan lingkungan. Tapi kalau di tempat-tempat perumahan yang resmi lainnya, itu tidak boleh, harus ada di kawasan pertokoannya atau di zona bisnisnya,” tuturnya.

Menurut Yayat, setiap kegiatan usaha harus menyesuaikan tata ruang dan memperoleh kesesuaian pemanfaatan ruang yang mengacu pada RDTR (Rencana Detail Tata Ruang). Pemanfaatan ruang wajib sesuai dengan ketentuan RDTR.

Ia mencontohkan pembangunan lapangan padel di kawasan permukiman yang memicu penolakan. Secara fungsi olahraga masih sesuai kebutuhan, tetapi ketika bersifat komersial dan melayani warga luar kompleks, muncul beban tambahan terhadap daya dukung lingkungan.

Jika perubahan pemanfaatan ruang berkembang menjadi kegiatan komersial penuh yang melampaui daya tampung dan daya dukung lingkungan, konflik sosial pun mudah terjadi.

Fenomena rumah menjadi restoran atau kafe yang menjamur, hingga kawasan seperti Kemang mengalami penetrasi komersial sekitar 70 persen, menunjukkan lemahnya pengendalian dan perizinan.

Meski ada penyegelan di Jakarta, persoalan tata ruang masih terus berulang. Sistem OSS terbaru memang mengintegrasikan pemerintah daerah dan pusat, tetapi sejumlah zona strategis nasional tetap dapat diintervensi pemerintah pusat.

Di sisi lain, peta zonasi makro, kuning, cokelat, ungu, hijau, dan merah, dinilai belum cukup detail sehingga membuka ruang negosiasi dalam proses perizinan.

Yayat mendorong penyusunan RDTR yang lebih rinci dan digital. Meski Jakarta relatif maju secara teknologi, praktik di lapangan masih menunjukkan tumpang tindih. Di Pondok Indah, misalnya, alih fungsi rumah kerap tak memperhitungkan kapasitas parkir, volume sampah, daya tampung jalan lingkungan, hingga potensi kemacetan.

Ia juga menyoroti potensi konflik horizontal, mulai dari dugaan pemalsuan tanda tangan persetujuan warga hingga izin yang tak sesuai kesepakatan awal. Aktivitas usaha hingga malam hari sering memicu ketegangan dan tuntutan kompensasi.

Warga, menurutnya, berhak menggugat. Namun lemahnya ruang dialog, minimnya verifikasi lapangan, serta proses perizinan OSS yang cenderung administratif membuat persoalan lingkungan kerap terabaikan.

Aturan OSS 2025

Sebagai informasi, aturan OSS terbaru berbasis PP 28 Tahun 2025 mewajibkan kesesuaian lokasi usaha dengan RDTR secara ketat. Validasi zonasi kini dilakukan otomatis melalui peta poligon.

Jika lokasi atau KBLI tidak sesuai dengan zonasi, permohonan Nomor Induk Berusaha (NIB) dapat ditolak atau dihentikan. Dengan demikian, RDTR menjadi faktor penentu utama dalam perizinan usaha di Jakarta.