Mildreport

Tantangan di Balik Kebijakan DP 0 Persen

Kamis, 25 Februari 2021 14:25 Reporter : Sulaeman, Siti Nur Azzura
Tantangan di Balik Kebijakan DP 0 Persen Perumahan subsidi Green Citayam City. ©2021 Merdeka.com/Iqbal S Nugroho

Merdeka.com - Selama pandemi covid-19, sektor properti berjalan lambat. Daya beli masyarakat menurut dan memilih menabung untuk menghadapi ketidakpastian ekonomi saat ini. Hadirnya keputusan uang muka atau down payment (DP) 0 persen untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan kredit kendaraan bermotor (KKB), dianggap menjadi angin segar.

Asisten Gubernur BI sekaligus Kepala Departemen Kebijakan Makroprudensial, Juda Agung, mengatakan pelonggaran uang muka ini bertujuan untuk mendorong kredit konsumsi semakin tinggi. Khususnya di sektor properti yang turut terdampak buruk pandemi Covid-19.

Berdasarkan hitungan kasar Bank Indonesia, melalui pemberlakuan kebijakan uang muka 0 persen untuk KPR akan memberikan kontribusi bagi pertumbuhan di sektor konsumsi berkisar 0,5 persen. Terlebih, tren investasi di sektor properti juga terus menunjukkan peningkatan dalam beberapa waktu terakhir.

Dalam catatan BI, pertumbuhan kredit pada Januari 2021 sebesar 1,92 persen (yoy) dibandingkan dengan kontraksi 2,41 persen (yoy) pada Desember 2020. Selain itu, pertumbuhan kredit properti rumah tapak baru tumbuh 3,6 persen secara tahunan atau year on year (yoy). Sementara, pertumbuhan KKB masih kontraksi mencapai minus 26 persen secara tahunan.

Untuk itu, bank sentral mengeluarkan kebijakan pelonggaran loan to value (LTV) untuk kredit properti dan KKB sebesar 100 persen yang berlaku efektif 1 Maret 2021 sampai dengan 31 Desember 2021. Dengan adanya pelonggaran ini, maka uang muka atau down payment (DP) 0 persen untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan KKB.

"Bank Indonesia melonggarkan ketentuan loan to value ratio untuk kredit properti. Melonggarkan uang muka kredit kendaraan bermotor 0 persen untuk semua jenis kendaraan untuk dorong pertumbuhan kredit subsektor otomotif," ujar Gubernur BI Perry Warjiyo, beberapa waktu lalu.

infografis dp nol persen

Angin segar ini tercermin pada peningkatan penjualan dan kenaikan harga pasar primer maupun sekunder. Terutama di tipe menengah dengan preferensi harga kurang dari Rp 750 juta. "Ada juga Rp 1,5 sampai Rp 2 miliar. Ini tujuannya investasi bukan rumah tinggal. Selain itu, KK (kartu keluarga) rasio antara KK dengan sertifikat di bawah 1 persen. Artinya 1 KK sudah dipakai untuk berbagai sertifikat," jelas Juda.

Selanjutnya, kinerja kinclong atas penjualan dan harga properti juga merambah pada tipe rumah besar dan kecil. Menyusul adanya keinginan masyarakat untuk membeli rumah di masa pandemi cukup tinggi hingga mencapai 60 persen.

Oleh karena itu, BI optimis di sepanjang tahun ini tren investasi pada sektor properti kembali menggeliat di berbagai wilayah tanah air. "Untuk peningkatan harga properti residensial mulai terjadi di Jabodetabek, Makassar, Bandung, dan Medan (pasar primer), serta Tangerang (Pasar sekunder)," tandasnya.

Ketentuan Aturan

Direktur Departemen Kebijakan Makroprudensial Bank Indonesia, Yanti Setiawan, mengatakan tak semua perbankan diperbolehkan menyalurkan uang muka kredit rumah 0 persen. Bank dengan Non Performing Loan (NPL) atau rasio kredit macet di atas 5 persen tetap memungut uang muka dari debitur.

Sedangkan untuk bank dengan NPL di atas 5 persen pelonggaran LTV hanya bisa mencapai 90 persen hingga 95 persen, terkecuali untuk pembelian rumah pertama dan rumah susun di bawah tipe 21. Selain itu, BI juga menghapus ketentuan pencairan bertahap properti inden untuk mendorong pertumbuhan kredit di sektor properti dengan tetap memerhatikan prinsip kehati-hatian dan manajemen risiko.

Kebijakan berlaku untuk pembiayaan semua tipe rumah tapak, ruko, rusun/rukan baik berdasarkan akad murabahah, akad istishna, akad MMQ, maupun akad IMBT. Ketentuan LTV/FTV 100 persen untuk rumah tapak, rumah susun, dan ruko/rukan ini juga berlaku bagi properti berwawasan lingkungan.

Kebijakan ini seluruhnya merupakan bagian dari Paket Kebijakan Terpadu Komite Stabilitas Sistem Keuangan (KSSK) untuk Peningkatan Pembiayaan Dunia Usaha dalam rangka Percepatan Pemulihan Ekonomi (PEN).

Yanti menjelaskan, aturan ini sudah didiskusikan dengan pemangku kepentingan terkait di antaranya Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan perbankan. Kebijakan baru tersebut diharapkan mampu menjadi katalis untuk mendongkrak pemulihan ekonomi terutama dari sektor properti.

"Kami sudah berdiskusi dengan OJK, perbankan, dalam merumuskan kebijakan ini. Kami berharap kebijakan ini menjadi dukungan Bank Indonesia dalam pemulihan ekonomi khususnya di sektor properti," jelasnya.

Meski demikian, PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau BTN masih enggan membeberkan lebih jauh terkait persyaratan bagi masyarakat yang hendak menikmati fasilitas pelonggaran uang muka atau down payment (DP) 0 persen untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Menyusul perseroan masih terus menyiapkan infrastruktur hingga SOP terkait aturan uang muka KPR 0 persen itu.

"Kita harus mempersiapkan infrastruktur, kebijakan dan SOP dulu sebelum tanggal penetapan aturan tersebut," ujar Corporate Secretary BTN Ari Kurniaman saat dihubungi Merdeka.com, Selasa (23/2).

Ari menambahkan, perseroan juga akan menyesuaikan kesepakatan dengan Indonesia Mortgaged Banking Asociated (IMBA). Hal ini dimaksudkan agar aturan terkait DP KPR 0 persen ini tidak menerobos ketentuan yang berlaku saat ini.

Sementara itu, Corporate Secretary Bank Mandiri, Rudi As Aturridha menjelaskan, untuk tahap awal, perseroan memutuskan untuk memberikan relaksasi DP 0 persen KPR ini kepada nasabah yang terbukti memiliki kualitas baik. Meskipun limit KPR yang lebih besar ini tentu memiliki konsekuensi pembayaran angsuran lebih besar. Sehingga, perseroan tetap selektif menilai kemampuan nasabah.

Tarik Minat Beli Masyarakat

Wakil Ketua DPP Real Estate Indonesia (REI) Royzani Sjahril mengatakan, kebijakan uang muka 0 persen harus diikuti oleh penurunan suku bunga KPR. Sebab, bank sentral telah menurunkan BI 7 Reverse Repo Rate menjadi 3,5 persen. "Sekarang kan ada kebijakan DP sampai 0 persen. Kita berharap bunga segera turun, kan yang terjadi saat ini BI 7 Reverse Repo Rate turun tapi bunga KPR tidak turun serta merta, kredit kontruksi tidak turun serta merta," ujarnya, Jakarta, Jumat (19/2).

CEO Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda mengatakan, penjualan rumah tidak hanya butuh aturan uang muka atau down payment (DP) 0 persen untuk mampu mencatatkan kinerja positif. Setidaknya ada beberapa faktor lain yang dibutuhkan seperti pengurangan biaya-biaya pajak.

"Indonesia Property Watch memperkirakan bahwa dengan adanya gabungan kebijakan LTV/FTV kemudian, penurunan suku bunga, pengurangan biaya-biaya pajak dan BPHTB akan memberikan daya dorong yang sangat signifikan untuk dapat mengubah perilaku pasar konsumen untuk membeli properti sehingga dapat menggerakkan sektor industri ini secara luar biasa," ujar Ali, Jakarta.

Selain itu, saat ini sudah mulai banyak pengembang yang melakukan strategi penjualan properti tanpa uang muka. Meskipun masyarakat dapat membeli tanpa uang muka, namun dalam pembelian rumah baru ada beberapa jenis biaya lain yang harus dibayar oleh pembeli. Di antaranya adalah biaya-biaya pajak PPN 10 persen, BPHTB 5 persen dan lainnya sampai mencapai 22 hingga 23 persen.

Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida mengatakan, dengan adanya kolaborasi antar pemangku kepentingan maka akan tercipta harga properti yang lebih kompetitif. Dengan begitu, implementasi kebijakan DP 0 persen KPR bisa lebih bertaji. "Karena juga keseimbangan stok tanah developer masih oke kok, masih banyak. Cuma masalahnya kan, orang juga lagi susah daya beli. Jadi perlu relaksasi, perlu sinergi lebih dari pemerintah, itu kuncinya," ungkap dia saat dihubungi merdeka.com.

Diketahui, Bank Indonesia juga pernah mengeluarkan kebijakan pelonggaran LTV. Seperti pada 2 Desember 2019, BI merelaksasi kredit atau pembiayaan properti sebesar 5 persen. Kemudian uang muka untuk kendaraan bermotor di kisaran 5-10 persen, serta mengatur tambahan keringanan rasio LTV/FTV untuk kredit atau pembiayaan properti dan Uang Muka untuk Kendaraan Bermotor yang berwawasan lingkungan masing-masing sebesar 5 persen.

Kemudian pada 1 Agustus 2018, BI melonggarkan rasio LTV untuk kredit properti dan rasio FTV (financing to value) untuk pembiayaan properti. Relaksasi LTV kedua adalah pelonggaran jumlah fasilitas kredit atau pembiayaan melalui mekanisme inden. Terakhir adalah penyesuaian pengaturan tahapan dan besaran pencairan kredit atau pembiayaan. [ang]

Komentar Pembaca

Ingatlah untuk menjaga komentar tetap hormat dan mengikuti pedoman komunitas kami

Be Smart, Read More

Indeks Berita Hari Ini